토지이용변경에 관한 특별 주의사항: 토지이용변경은 토지이용변경, 토지분할과 함께 대표적인 토지리모델링 기법이다. 대부분의 토지 개발은 토지 이용 변경을 통해 수행됩니다. 토지이용변화에 따라 토지가격이 상승할 수 있으며, 토지 소유자는 이를 원하는 용도로 사용할 수 있습니다. 토지를 사용할 수 있습니다. 그러나 토지이용의 변경은 토지소유자의 임의로 할 수 없으며 직권이나 행정당국의 허가를 거쳐야 한다. 아래에서는 토지이용변화와 관련하여 간과하기 쉬운 특별한 주의사항에 대해 살펴보겠습니다.
1. 불법 토지자산이 있는 토지에서는 토지용도 변경이 제한됩니다. 불법 묘지나 불법 건물, 복구되지 않은 불법 토지이용변경이 토지이용변경을 위해 토지에 남아 있는 경우 토지이용변경 신청이 기각되는 경우가 많습니다. 2. 토지사용지정이 변경된 토지에는 개발부담금이 부과됩니다. 용도지정이 변경된 토지에는 개발부담금이 부과됩니다. 다만, 개발비는 토지이용변경 시 모두 소멸되지 않으며, 일부 공공사회건축물이나 농림어업종사자의 개발활동에 대해서는 면제됩니다. 따라서 개발비 면제 여부는 관련법령(개발이익회수법)에 따릅니다. 규정을 검토해야 합니다.3. 불법 개간된 임지를 농지로 지정 변경 가능성 오래 전에 매립되어 현재도 농지로 사용되고 있는 임야(지정:임지)를 농지(지정:밭)로 변경할 수 있는지 여부에 대해, 원인이 되는 행위(개발법), 벌채, 청산 등)이 적법하게 이루어졌는지 검토해야 합니다. 4. 법적으로 용도가 변경되었고 이를 입증할 수 있는 경우에는 토지용도를 변경할 수 있습니다.4. 토지이용변경 금지기간 동안 토지이용변경이 금지된 경우에도 마찬가지입니다. 임지가 생산지로 전용되어 공장용지(예:공장)로 변경된 경우, 해당 공장에 대한 토지이용변경을 물류창고(토지형식:창고부지)로 신청하더라도 용도변경 제한기간 (토지 용도 변경은 5년 이내에 거부됩니다.
5. 취득세는 일반적으로 토지 종류가 변경된 토지에 대해 납부합니다. 지목변경의 경우 지목변경 후 지목변경(농지->토지)으로 인한 지가상승분에 대해 추가세(2.2%)를 납부해야 합니다. 소유자가 자발적으로 납부하지 않으면 관공서는 ‘즉시추출세’를 부과한다. 6. 토지지정변경이 반드시 ‘전환’ 절차를 거치는 것은 아닙니다. 토지지정을 변경하려면 농지로는 농지전용, 임지로는 산지전용, 초원은 초원지정 절차를 거치는 것이 일반적이다. 다만, 묘지로 지정된 토지에 대해 직접 건축허가를 받거나 황무지에 매립허가를 받는 경우 등 전담절차를 거칠 필요는 없습니다. 7. 토지사용 지정 신청의 기각은 행정심판의 대상이 됩니다. 관공서가 토지소유자의 토지이용변경 신청을 기각한 경우, 이에 대한 행정심판(행정소송)을 제기할 수 있습니다. 종전애는 이번 거부에 대해 행정심판을 제기할 수 없었으나, 최근 대법원에서 행정심판 대상임을 확정한 판결이 나왔다. 글 이승진 행정관(가야컨설팅 대표, 토지컨설턴트) 자료공개 가야컨설팅(저작권자), 무단 전재)
이승진 행정회사 토지기본장부(토지개발허가) 안내 https://blog.naver.com/sjlee0242/222977403070 See More
9월 라이선스강좌 안내 (9월 2일 토요일 오후 1시 ~ 6시 (강남역 강당) https://blog.naver.com/sjlee0242/223179952891 See More
